Как отмечают участники самарского рынка, для последних месяцев характерен интенсивный рост спроса на качественные объекты складской недвижимости. Экспозиция предложения же в данном сегменте, по данным еженедельника «Зеленая площадь», стремительно сокращается. Кому нужны склады и почему их так мало?
Как отмечают участники самарского рынка, для последних месяцев характерен интенсивный рост спроса на качественные объекты складской недвижимости. Экспозиция предложения же в данном сегменте, по данным еженедельника «Зеленая площадь», стремительно сокращается. Кому нужны склады и почему их так мало?
Безусловно, определенный дефицит качественных складских объектов на самарском рынке в определенной степени стабильно наблюдался на протяжении нескольких последних лет. Однако стремительное сокращение экспозиции предложения в данном сегменте, произошедшее за период минувшего года, даже на этом фоне стало весьма заметным событием. Острый дефицит предложения сегодня наблюдается уже не только в отношении площадей в высококлассных складских терминалах, но и в отношении объектов, подпадающих под характеристики классов B и С. Нельзя не заметить, что такое положение дел является серьезным препятствием для крупных компаний-ритейлеров, желающих развивать бизнес на территории Самарской области и нуждающихся в больших объемах качественных площадей складской недвижимости.
Согласно данным еженедельника «Зеленая площадь», за период с февраля 2012 года по сегодняшний день количество предложений в сегменте аренды складских площадей уменьшилось чуть более чем наполовину — с 58 до 22 строчек. Не такая заметная, но все же значительная динамика в этом отношении имела место и в сегменте продаж складских объектов: если год назад на страницах «Зеленой площади» насчитывалось 30 подобных предложений, то на данный момент их число также составляет 22 позиции.
Характеристики вакантных площадей, составляющих актуальную экспозицию, также зачастую оставляют желать лучшего. Большинство из них — старые неотапливаемые помещения, сосредоточенные в промзоне города: из более чем двух десятков предложения в арендном сегменте только четыре объекта являются отапливаемыми. Учитывая же, что, по данным самарских агентств недвижимости, заявки со стороны потенциальных компаний-арендаторов поступают в основном на объекты от 500 — 1000 кв. м, большинство предложений в текущей экспозиции вряд ли можно считать ликвидными объектами. Из всего объема предложений складских площадей размером более 500 кв. м насчитывается лишь девять, а объектов размером более 1000 «квадратов» — шесть, причем два из них — на территории Новокуйбышевска, а одно — на территории Тольятти. Подавляющее же большинство предложений аренды представляет собой объекты размером около 200 «квадратов». Нельзя не отметить и значительную ценовую дифференциацию предложения — диапазон арендной ставки здесь колеблется от 17 до 500 руб. за «квадрат».
По мнению экспертов, подобная ситуация создает весьма благоприятные условия для реализации новых девелоперских проектов в сфере складской недвижимости, в том числе склады под хранение мебели. «По мере снижения доли вакантных площадей на многих локальных рынках постепенно вновь начинает становиться актуальным вопрос дефицита предложения, что определяет довольно высокую инвестиционную привлекательность новых проектов, особенно в среднем и высоком классе, — комментирует аналитик УК „Финам Менеджмент“ Максим Клягин.
— В целом сектор, несомненно, сохраняет значительный потенциал дальнейшего развития и остается весьма интересным направлением с инвестиционной точки зрения».
Однако, несмотря на это, компании-девелоперы, как местные, так и федерального масштаба, на данный момент не стремятся реализовывать проекты в данной сфере. Компании «Алерс», «Евросиб» и «Евразия Логистик», заявлявшие ранее о своих намерениях строительства складских комплексов на территории региона, так и не приступили к дальнейшему развитию этих идей — проекты были «заморожены» в период кризиса. Между тем ряд экспертов полагают, что помимо финансовых затруднений не способствует развитию складского девелопмента в регионе и проблема административных барьеров. «Такая ситуация вызвана в том числе сложностями с получением разрешений на строительство и заключений о вводе в эксплуатацию», — полагают на этот счет специалисты компании Knight Frank в своем аналитическом отчете о состоянии российского рынка складской недвижимости за 2012 год. И сказать, что в этом утверждении отсутствует доля истины, отнюдь нельзя.
Начнем с того, что на территории региона на данный момент существует вполне ощутимый дефицит свободных земельных участков производственного назначения. Это, в свою очередь, означает, что при желании реализовать строительство крупного складского объекта, девелоперу, скорее всего, неизбежно придется иметь дело с переводом земель за чертой города из категории сельскохозяйственного назначения в категорию земель производственной базы, что является значительным препятствием, не говоря уже о самой процедуре получения участка. Помимо этого, вполне возможно, что от реализации крупных проектов высококлассных складских терминалов отпугивает местных девелоперов и их стоимость.
Таким образом, можно заключить, что ситуация на региональном рынке складских объектов остается достаточно неопределенной. С одной стороны — рост потребности бизнеса в качественных складских объектах, с другой же — отсутствие соответствующей инициативы со стороны компаний-девелоперов. Рынок продолжает находиться в ожидании перемен, предпосылки к наступлению которых, безусловно, существуют, однако делать на этот счет какие-либо четкие прогнозы сегодня практически невозможно.
Компетентное мнение
Дмитрий Новиков, руководитель отдела коммерческой недвижимости ГК «Бизнес-Гарант»:
— В последнее время мы все чаще сталкиваемся с проблемой острого дефицита качественных складских объектов на региональном рынке. К нам поступает огромное количество заявок на аренду складских площадей класса А и В, размером от 500-1000 кв. м, но в силу объективных обстоятельств мы зачастую просто не в состоянии удовлетворить запросы наших клиентов. Большинство складов, имеющихся сегодня в экспозиции местного рынка, даже не позволяют осуществить нормальный заезд и разгрузку еврофуры, что является основными требованиями большинства компаний.
На мой взгляд, специфика сегодняшней ситуации является очень благоприятной для реализации девелоперских проектов в сфере складской недвижимости. Даже складские объекты класса B, затраты на монтаж помещений которых могут быть сравнительно невелики, в таких условиях будут пользоваться значительным успехом. Мне кажется, региональным девелоперам стоит обратить внимание на эту сферу.
Максим Клягин, аналитик УК «Финам Менеджмент»:
— В целом можно отметить, что в течение 2012 г. локальные рынки складской недвижимости развивались преимущественно в рамках позитивных трендов. Несмотря на умеренные темпы роста базовых макроэкономических показателей, в большинстве регионов на фоне дальнейшего роста деловой активности наблюдалось заметное расширение спроса на складские объекты и услуги логистики. Ключевым драйвером развития складского рынка остается, прежде всего, рост ритейла — основными поставщиками спроса по-прежнему выступают компании оптовой и розничной торговли, вклад других секторов пока существенно ниже.
Позитивные тенденции в складском секторе способствуют росту основных индикаторов индустрии — наблюдается умеренный рост ставок и средней стоимости складских площадей (в целом по РФ динамика в диапазоне 10-15%). Доля качественных объектов (класс B и A) остается сравнительно невысокой и в большинстве регионов варьируется в диапазоне 10-20% от общего объема предложения. Основной спрос в среднем и высоком классах объектов формируется на площади в диапазоне 0,5-5 тыс. кв. м. В объектах класса С и ниже более востребованы меньшие площади — до 0,5-1 тыс. кв. м.
Источник: Новости рынка недвижимости Самары